Financiamento imobiliário
em atraso e leilão.

Como funciona

Na alienação fiduciária de imóvel, o devedor contrata, com o escopo de garantia, a transferência ao credor da propriedade resolúvel do imóvel (art. 22 da Lei n.º 9.514/1997). Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído o devedor em mora, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor, nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/1997.

Prazos que importam

• Intimação: o devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis para pagar, em quinze dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, os encargos, os tributos, as contribuições condominiais e as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1.º)
• Carência: o contrato pode prever um prazo antes da intimação; se não prever, ele é de quinze dias (art. 26, §§ 2.º e 2.º-A)
• Consolidação: nos financiamentos de imóvel residencial, a consolidação é averbada trinta dias depois do fim do prazo para purgar a mora, e até a averbação o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, caso em que o contrato continua (art. 26-A, §§ 1.º e 2.º)
• Leilão: o credor deve promover o leilão em sessenta dias, contados do registro da consolidação, e o segundo leilão ocorre nos quinze dias seguintes se o primeiro não alcançar o valor do imóvel (art. 27, caput e § 1.º)
• Direito de preferência: depois da consolidação e até a data do segundo leilão, o devedor pode adquirir o imóvel pelo valor da dívida e dos encargos e despesas previstos em lei (art. 27, § 2.º-B)
• Reintegração de posse: liminar com desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação (art. 30)

Os prazos são curtos e começam com a intimação do cartório. Quem a recebe deve procurar orientação jurídica logo.

O que o STJ decidiu

No Tema 1.288, a Segunda Seção do STJ fixou que, nas situações em que a propriedade foi consolidada e a mora não foi purgada depois da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, o devedor fiduciante tem tão somente o direito de preferência previsto no art. 27, § 2.º-B, da Lei n.º 9.514/1997. Para os casos em que a mora foi purgada antes dessa lei, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966, a tese manda desfazer a consolidação e retomar o contrato (REsp 2.126.726, julgado por maioria).

Quando a cobrança ou o leilão merecem exame

• Intimação sem os requisitos legais: a lei exige intimação pessoal, com ciência de que a falta de pagamento leva à consolidação e ao leilão (art. 26, § 3.º), e a intimação por edital só cabe quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, § 4.º); a exigência de notificação do devedor é a que a lei ressalva das discussões resolvidas em perdas e danos (art. 30, parágrafo único)
• Valor cobrado em desacordo com o contrato: a purgação abrange vários itens, como juros, penalidades, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança (art. 26, § 1.º), e cada um deve ser conferido com o contrato e com a planilha da dívida
• Leilão sem comunicação: as datas, os horários e os locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2.º-A)
• Sobra do leilão: o credor deve entregar ao devedor, em cinco dias, a importância que sobrar depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos (art. 27, § 4.º)
• Segundo leilão sem lance suficiente: nos financiamentos de imóvel residencial, se nenhum lance alcançar o valor mínimo previsto em lei, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, §§ 3.º e 4.º)

Cada situação exige a leitura do contrato, da intimação, da certidão da matrícula e da planilha da dívida. É esse exame que mostra se há fundamento para contestar a cobrança ou o procedimento. Os juros e as tarifas do contrato são tratados na página geral sobre juros abusivos.

Documentos que ajudam

• Contrato completo, com as cláusulas de alienação fiduciária e de vencimento antecipado
• Intimação do cartório de registro de imóveis, com a data de recebimento
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel
• Planilha ou demonstrativo da dívida e comprovantes de pagamento
• Editais ou comunicações de leilão, se houver

Não é preciso reunir tudo de uma vez: o que faltar pode ser solicitado depois.

Quando faz sentido examinar

Faz sentido quando há intimação, consolidação ou leilão em curso e documentos para conferir, sobretudo se os prazos ainda estão correndo. Não há garantia de resultado: cada caso depende dos fatos, dos documentos e do entendimento dos tribunais.

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